超實在的購房攻略，親身經(jīng)歷，完美避坑    

熟不熟悉陣主的朋友們大概都知道，陣主終于在去年靠自己加啃老購買了一套北京的老破小，北漂幾年也算是有了安身之地。所以對于買房，尤其是購買二手房，陣主可以說是記憶猶新。畢竟買房都是上百萬的大生意，一定要好好做攻略，陣主這就把陣主的經(jīng)驗教訓(xùn)分享給大家。

聲明：因為陣主買的是二手房，而且是首次購房，所以購買新房或非首次購房這里的經(jīng)驗會有些不適用。

一 買房第一步：做預(yù)算

買房之前做好預(yù)算是毋庸置疑的，因為這是評價你的購房能力以及以后挑選房源的最基本依據(jù)。那這個預(yù)算怎么做呢，必然是從各個方面評估自己可拿得出手以及可借出來的銀子啦。

1 現(xiàn)金預(yù)算

首先，你需要了解一下購房時所需要支付的現(xiàn)金有哪些。一般來講，購房時需要支付的現(xiàn)金包括房屋首付，房屋契稅（如果是不滿五年的二手房還需要繳納其他稅費），中介傭金（中介傭金可以包括很多項，一般新房不需要收取傭金，二手房需要給中介1.0-1.7的傭金，還可能需要支付過戶等所需要的其他費用），所以在計算預(yù)算時，不能只把房屋首付算進(jìn)去，還需要把其他的費用一并算進(jìn)去，因為其他的費用雖然不及首付高，也有可能是大幾萬。如果除首付外的費用不太會算，那也沒有關(guān)系，為保險起見如果是200-300萬的房子，在首付基礎(chǔ)上多預(yù)留出5-10萬基本就沒有問題，這個預(yù)留空間是隨房屋總價正比增長的，等確定下房源后中介會比較詳細(xì)的幫你算清到底需要交多少錢。如果想自己算的話可以去網(wǎng)上查一下，陣主查了一個比較簡要的稅費計算方式，稅費的計算隨不同地區(qū)也有區(qū)別，這里只供參考。

2 貸款預(yù)算

其次算一下自己的貸款額度，可貸款的年限和貸款方式。當(dāng)然有能力支付全款的小伙伴必然不需要考慮這些問題，但是我相信大部分朋友們多少還是需要貸一些款的。目前買房的貸款方式有公積金貸款，商業(yè)貸款和組合貸款。

2.1 公積金貸款

公積金貸款的優(yōu)勢是利率低，但是額度有限，最高120萬，貸款年限也有限。公積金到底能貸多少額度，一般可以直接去當(dāng)?shù)毓e金管理中心的網(wǎng)站上查找，各地的公積金管理中心網(wǎng)站上應(yīng)該都有貸款計算這個便民服務(wù)，輸入自己的信息就可查到自己公積金能貸款的額度。

公積金到底能貸款多少年，一般需要根據(jù)房子的房齡以及貸款人的年齡來計算。陣主在網(wǎng)上查到了一個比較簡單的公積金貸款年限計算方式，一般不同省市的計算方式都是一樣的，只是按房齡計算的基數(shù)會有區(qū)別，比如陣主在北京，按房齡計算的基數(shù)就是45年-房齡而不是35年-房齡。

2.2 商業(yè)貸款

商業(yè)貸款比較簡單，貸款年限只與主貸人的年齡有關(guān)，比較嚴(yán)格的銀行才會糾結(jié)房齡問題，一般情況上下房齡不會對貸款年限有限制；貸款額度與貸款人的收入水平，房產(chǎn)價值直接相關(guān)。一般來講，商業(yè)貸款最多可以貸房屋評估價的70%，這個房屋評估價不是房屋的售價，而是銀行委托專門的評估機構(gòu)對房產(chǎn)做出的估價；而這70%的貸款必須要滿足貸款金額不能超過房屋總價減去首付款之差，貸款人月收入≥房貸月供X2且個人征信沒有問題。這些要求看上去比較嚴(yán)格或者比較難達(dá)到，但是陣主可以很明確的告訴大家，只要征信沒問題，即使買房全部商貸也是有可能的。因為中介是個很厲害的機構(gòu)，他可以用很多方式讓你達(dá)到滿足你所需貸款額度的要求。

商業(yè)貸款最大的缺點就是利率高，而且每個銀行的利率不同，每個人去銀行申請由于個人經(jīng)濟(jì)條件，個人征信，收入水平等各方面因素的影響，所申請下來的貸款利率也不盡相同。所以確定商業(yè)貸款之后最好找個比較懂的人研究一下去哪家銀行貸款比較劃算。這個比價靠譜的中介一般都能做到。

2.3 組合貸款

組合貸款是同時使用商業(yè)貸款和公積金貸款。一般計算方式是先計算自己的公積金最大貸款額度，然后用所需貸款的總額減去公積金可貸款的最大額度即為商業(yè)貸款總額。組合貸款的貸款年限以公積金貸款年限為準(zhǔn)，其公積金貸款部分的利率是一定的，商業(yè)貸款部分的利率需要通過銀行評估才能得到。組合貸款對房屋價值以及貸款人各方面的要求都與單獨用公積金貸款和單獨用商業(yè)貸款是一樣的。組合貸款的優(yōu)點在于比只用商業(yè)貸款的利率會低一些?，F(xiàn)在網(wǎng)上有很多貸款計算器，在購房之前小伙伴們可以下載一個簡單計算一下自己貸款后的月供。

二 買房第二步：信息收集

1 網(wǎng)上看房

在已經(jīng)了解了自己的購房能力后，就可以下載各個購房app去看上面的房源啦。這個時候可以不需要太嚴(yán)格的根據(jù)自己的預(yù)算金額去篩選房源，因為購房app上的房源價格都是可以協(xié)商的，你也可以了解一下不同價位的房源都是什么樣的。陣主在這里提醒大家一下，花費在網(wǎng)上瀏覽房源的時間不需要太多，一般看個一兩天就可以了，網(wǎng)上瀏覽的作用是讓你對各個房源有一個大體的了解，以及對自己能夠購買的房源大概是什么水平在心里有一個大體的概念，因為后面看房你就會覺得網(wǎng)上看房根本不夠用。

現(xiàn)在購房app有很多，陣主買房時主要用的app有3個，分別是鏈家，58同城和安居客。這三個app整體上還是有很大區(qū)別的。陣主根據(jù)自身體驗給大家分別介紹一下。

1.1 鏈家

先說鏈家，鏈家可以說是最專業(yè)，房源最可靠的房屋購買平臺，鏈家上面的房源都是經(jīng)過鏈家官方考察合格后再放在網(wǎng)站上的，所以房源的真實可靠性沒得說。但是鏈家上的房源都是對接鏈家的房屋中介的，而鏈家的房屋中介有什么問題呢，完全沒有問題，特別優(yōu)秀，服務(wù)到位，辦事可靠，態(tài)度良好，基本你需要的他們都能辦到，只是有一個小小的缺點，就是傭金太貴，大概是1.7，也就是房屋總價的1.7%,所以比較不差錢的小伙伴選鏈家絕對完全可靠且放心。那么像陣主這種稍微差一點錢的小伙伴們要怎么辦呢，那就只能在鏈家網(wǎng)上看一看房啦，畢竟信息都是很真實的。

1.2 安居客

安居客是一個個人，各個中介都可以在上面發(fā)布房源信息的平臺，所以安居客的特點就是房源非常豐富，房源量比鏈家上要多很多，但是也決定了它的一個重大的缺點，就是房源非常的雜，存在房源信息不準(zhǔn)確，同一套房多個中介不同報價，房源信息不實，房屋照片與實際情況不符或誤用等問題。所以在安居客上看房僅適用于看，至于價格信息偏差較大，如果真的看上了某套房源還是要去聯(lián)系比較靠譜的中介去實地看房，價格也要重新細(xì)談。

1.3 58同城

58同城的情況和安居客差不多，也是所有中介都可以在上面掛房源。但是靠譜程度會比安居客高一些。所以在app上瀏覽房源時可以多個app同時下載同時看，這樣就可以充分的了解房源的大體情況。

2 實地看房

買房切記：一定要實地看房！

因為網(wǎng)上的房源照片拍的再多，再好，和實際去看也是有很大差異的，不僅是房屋本身有差異，房屋周邊環(huán)境也會與自己想象的有很大差別。陣主就遇到過很多類似的情況，比如在app上看到一套房源各個方面都特別適合，結(jié)果去實地看房時發(fā)現(xiàn)房子的廚房比照片上小很多，幾乎轉(zhuǎn)不過身；或是房屋格局很好，但是采光不太好；抑或是冬天暖氣不給力，進(jìn)去以后根本就沒有進(jìn)入暖房的感覺；還有就是有的房子各個方面都好，但是出門就是學(xué)校，早晨上班特別堵，家里有車的話根本就開不出去。所以實地看房時你才會發(fā)現(xiàn)諸多從未想到的問題。

實地看房一般是通過購房app聯(lián)系中介去看房，可以同時聯(lián)系多個中介去看，這樣也可以為以后挑選中介做準(zhǔn)備。

2.1 優(yōu)質(zhì)房源必備條件

去看房總有一個內(nèi)心的標(biāo)準(zhǔn)，比如什么樣的房源才是好的。陣主總結(jié)了一個比較通用的好房原則，大家可以參考一下。第一，朝向要好，最好是南北通透，全朝南次之，這樣可以保證家里的采光和通風(fēng)。第二，戶型要好，最好是方方正正，這樣即使里面的裝修不好，后期可以自己大裝，方正的戶型住起來也舒服。第三，位置要好，這里的位置指的是房子在整棟樓里的位置，如果是電梯房，那么中間樓層比較好，如果是樓梯房，那么2層以上比較好，最好是3，4層；最禁買的樓層是1層，2層和頂層，原因為1層采光不好，比較潮濕，2層屋頂會比較矮，還會有下水道反味的風(fēng)險，頂層保溫比較不好，容易冬冷夏熱。第四，周邊交通環(huán)境要好，最好利于出行，且不吵鬧，無異味。大家可以根據(jù)這些原則作為基本的購房參考。

2.2 看房必做準(zhǔn)備

看房時有時中介會在同一天帶你去看3套或者4套房，搞不好要走很多路甚至爬很多樓梯，所以請一定要穿上適合運動的鞋子。而且因為看的房子特別多，最好隨身攜帶一個筆記本，把每套房子的優(yōu)缺點都記下來，回家后可以做對比總結(jié)?？捶繒r比較中意的房子一定要多看幾次，因為早晨和晚上房子的采光不同，房子周邊的交通等環(huán)境也不同，通過多方面的對比才能選到相對滿意的房子。

三 買房第三步：選好中介購房

1 購買二手房為什么需要中介

在你房子看的差不多了，各個中介也接觸的差不多了，基本想買的房子也定下來了以后，就可以約房主面談了。這個時候為什么說要選好購房中介呢，自己來不行嗎？新房購買陣主不是特別清楚，但是由于陣主買的是二手房，陣主要說，中介是非常必要的。因為買二手房需要走的程序特別復(fù)雜，房屋講價，買賣雙方溝通，貸款過戶還有后續(xù)糾紛等事情非常多，有一個靠譜的中介可以省下很多事情。而且因為二手房基本上都是中介帶著看的，中介基本上也不會給你房主的聯(lián)系方式，所以二手房是必須需要中介的。

2 什么樣的中介比較靠譜

其實在看房的過程中，你會接觸很多中介機構(gòu)的中介，也會慢慢感受到哪里的中介比較靠譜。一般來說，比較大的中介機構(gòu)會比較有保障，例如前面說的鏈家，那絕對是最靠譜的中介，但是比較大的中介機構(gòu)的傭金也會高一些，所以需要權(quán)衡一下。除了比較大的中介機構(gòu)，還有一些當(dāng)?shù)乜诒容^好的中介，比如北京這塊就有很多當(dāng)?shù)氐闹薪闄C構(gòu)，服務(wù)下來效果也還不錯。所以好的中介一定要有口碑，傭金價格合適，具有好的談判能力（買賣雙方面談時很容易談崩，全靠中介從中協(xié)調(diào)，有時候房屋能夠成交中介的作用占6成以上），具有很好的業(yè)務(wù)能力，例如對二手房交易的各個流程都非常熟悉，可以幫助解決交易過程中出現(xiàn)的一些問題，服務(wù)態(tài)度好，有耐心等等。最好是周圍的朋友有在這個中介中成功購房的案例。

總結(jié)來說還是得靠自己感受，在看房過程中能了解到的有關(guān)中介的信息可能只有傭金和服務(wù)態(tài)度，當(dāng)然如果中介的房源特別多也是一個比較有用的加分項，那說明他們在當(dāng)?shù)剡€是比較被認(rèn)可的。實在不知道怎么選中介那就選鏈家好了，這個至少不會有被坑的風(fēng)險。陣主的中介是同事介紹的，最大的特點是傭金低，各個程序也都能幫忙走完，但是還是覺得服務(wù)的差點意思。

四 買房第四步：談判簽合同

1 談判注意事項

當(dāng)中介也選好了，房子也選好了，那就剩下談判買房了。談判其實就是一個講價的問題，談判不僅是和賣方談，也是和中介談，因為房價可以聊，傭金也可以聊，當(dāng)然傭金應(yīng)該是在和賣方談判之前已經(jīng)談好的。這個時候一定不能和中介說我只有你們家一家中介或者我就只要這套房子了，一定要給自己留有備用中介和備用房源，這樣講價也會好講一些。談判之前最好提前了解一下小區(qū)附近類似房源的價格以及已成交房源的價格，這些可以去鏈家的房屋成交記錄里查到，一定要多查幾套房子，而且要近期的，這樣既可以避免自己買貴，也可以方便談判。談判時絕對不可以輕易漲價，這樣賣方會覺得是不是自己賣便宜了，也不可以因為賣方提出的家具可以抵房價或者其他可以抵房價的條件而迎合賣家的房價，因為不管賣家的家具有多好，我敢百分百確定不到一兩年你肯定會換新的，所以舊主的東西免費的就收下，要錢的話一律不要。也就是說，可以稍微漲一點點價格，但是一定是要在雙方共同努力下比較艱難的漲到一個折中的價格。這基本就是談判要點啦。

2 簽合同注意事項

價格談好以后基本是現(xiàn)場就簽合同，同時會將中介的傭金以及房屋的定金一筆繳清。簽合同時一定要仔細(xì)閱讀，除了要看自己買房這邊的違約條款，也要看清是否規(guī)定了賣方的違約條款。而且一般簽完正式合同都會簽一份附加合同，這份附加合同非常重要，因為附加合同會規(guī)定一些買賣雙方的糾紛問題，比如賣方何時搬走，家具如何處理，水電費用過戶等很多細(xì)節(jié)問題。這些問題雖然小，但是確是最麻煩和最容易產(chǎn)生糾紛的地方，所以一定要各個方面都在合同上寫清楚，口頭保證的一概不算，寫在紙上的才是真的，而且簽合同時如果可以請錄音，這樣以后有糾紛還有個證據(jù)。最后要注意好各個時間節(jié)點，比如何時辦貸款，何時付首付，何時過戶，這些一定要寫清楚且要按合同上的時間點內(nèi)完成。簽好合同后就準(zhǔn)備付各種錢就可以了。

五 買房第五步：付錢過戶

其實合同簽好以后，后面的事情只要聽從中介安排就好。中介會通知你什么時候帶好什么東西去什么地方干什么，反正程序是挺復(fù)雜的，但是基本不需要怎么費心，只要注意一點給賣方付各種錢款時一定要做好備注且留好轉(zhuǎn)賬依據(jù)就可以了。等這些程序走完，你就可以如愿的拿到那張期待已久的房產(chǎn)證啦，當(dāng)然也要過上房奴的生活啦。

總結(jié)

雖然買房的過程是艱辛的，但是擁有自己的一套房真的是非常幸福的，因為你再也不用到處租房搬家，也再也不用因為不是自己家連買家具家電都畏首畏尾了，總之在自己家就是可以為所欲為！所以小伙伴們，趕快加油賺錢買房吧！

由于買房的細(xì)節(jié)非常多，所以這里可能寫的不是很周全，有什么其他的問題小伙伴們可以直接給陣主留言哈。歡迎小伙伴們多多補充，批評，指正哦。